Rynek nieruchomości w 2026 rok wchodzi w fazę względnej stabilizacji. Po okresie wyraźnego spowolnienia i zachowawczych decyzji zakupowych scenariusz głębokich spadków cen nie zmaterializował się. Dziś kluczowe pytanie nie dotyczy już tego, czy ceny będą rosły, lecz jak szybko oraz w których lokalizacjach dynamika okaże się najwyższa.
Odbicie sprzedaży, ale bez euforii
Z danych za IV kwartał 2025 r. wynika, że na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali 11,6 tys. mieszkań – o 14,6% więcej niż rok wcześniej. W całym 2025 r. sprzedaż wyniosła blisko 43 tys. lokali, co oznacza wzrost o 1,5% rok do roku.
To sygnał stopniowej odbudowy popytu, jednak trudno mówić o boomie. Kupujący pozostają ostrożni, dokładnie analizują lokalizację, standard inwestycji oraz możliwości finansowania. Decyzje są bardziej przemyślane niż w okresie rekordowej koniunktury.
Ceny w górę, lecz w różnym tempie
W 2025 r. ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o 7,7%, podczas gdy średnio w kraju podwyżki mieściły się w przedziale 4–4,6%. Różnice regionalne są coraz bardziej widoczne.
Na presję cenową wpływają przede wszystkim:
- ograniczona podaż nowych inwestycji,
- wysokie koszty realizacji projektów,
- droższe grunty w atrakcyjnych lokalizacjach,
- stabilizujący się, lecz wciąż obecny popyt.
W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. rozpoczęto budowę 166 tys. mieszkań – o 8,5% mniej niż rok wcześniej. Mniejsza liczba nowych projektów przekłada się na ograniczoną ofertę, szczególnie w najbardziej pożądanych częściach dużych miast.
Tańszy kredyt poprawia dostępność
Istotnym czynnikiem wspierającym rynek były obniżki stóp procentowych w 2025 r. Niższe oprocentowanie przełożyło się na spadek rat kredytowych oraz poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych.
Większa dostępność finansowania zwiększa skłonność do zakupu, jednak nie rozwiązuje strukturalnego problemu niedoboru mieszkań w najlepszych lokalizacjach. Tam, gdzie oferta jest ograniczona, presja na wzrost cen utrzymuje się mimo bardziej umiarkowanego tempa sprzedaży.
2026: kluczowa będzie lokalizacja
W 2026 r. rynek prawdopodobnie pozostanie stabilny, a wzrosty cen będą umiarkowane i silnie zróżnicowane regionalnie.
Można spodziewać się, że:
- w lokalizacjach z ograniczoną podażą ceny będą rosły szybciej,
- w miastach z dużą liczbą dostępnych mieszkań dynamika będzie niższa,
- kluczowe znaczenie będzie miała relacja między podażą a dostępnością kredytu.
Nie należy oczekiwać gwałtownych skoków cen, ale też trudno wskazać przesłanki do szerokiej korekty.
Struktura popytu: praktyczność ponad spekulację
Największą płynnością nadal cieszą się mieszkania dwupokojowe – relatywnie przystępne cenowo i łatwe do wynajęcia. Jednocześnie rośnie zainteresowanie lokalami powyżej 70 m², co może świadczyć o zakupach z myślą o długoterminowych potrzebach mieszkaniowych.
Obecny popyt w dużej mierze opiera się na realnych potrzebach – poprawie warunków życia, zmianie miejsca zamieszkania czy powiększeniu rodziny – a nie na krótkoterminowej spekulacji inwestycyjnej.
Prognoza: spokojny wzrost bez gwałtownych zwrotów
Scenariusz na 2026 rok można określić jako „stabilnie, lecz drożej”. Rynek nie wykazuje oznak przegrzania, ale fundamenty – ograniczona podaż w atrakcyjnych lokalizacjach oraz poprawa dostępności finansowania – sprzyjają dalszym, umiarkowanym wzrostom cen.
Najlepiej poradzą sobie projekty w dobrze skomunikowanych częściach miast, z rozwiniętą infrastrukturą i ograniczoną konkurencją podażową. W miejscach o dużej liczbie nowych inwestycji tempo wzrostu będzie wyraźnie słabsze.
Rynek mieszkaniowy w 2026 r. nie zapowiada spektakularnych zmian – raczej kontynuację trendu stopniowego, selektywnego wzrostu w warunkach rosnącej równowagi między popytem a podażą.
