Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) średnia cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w Polsce w IV kwartale 2025 roku wyniosła 7933 zł. Na pierwszy rzut oka może to sugerować, że zakup mieszkania w wielu miastach jest nadal osiągalny dla przeciętnego kupującego. Wystarczy jednak spojrzeć na portale ogłoszeniowe, aby zobaczyć zupełnie inną rzeczywistość.
- Co naprawdę oznacza cena 7933 zł za metr?
- Ceny mieszkań rosną z roku na rok
- Rynek wtórny drożeje szybciej niż nowe mieszkania
- Gdzie ceny rosną najszybciej?
- Zderzenie statystyki z realnymi ofertami
- Czy bardziej opłaca się wynajmować czy kupować?
- Prawo również wpływa na ceny mieszkań
- Czy mieszkania będą jeszcze droższe?
- Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie w 2026 roku?
W największych miastach Polski za taką kwotę trudno dziś znaleźć nawet miejsce parkingowe czy komórkę lokatorską. Skąd więc bierze się tak duża rozbieżność między statystykami a realnymi cenami nieruchomości?
Co naprawdę oznacza cena 7933 zł za metr?
Wskaźnik publikowany przez GUS często bywa błędnie interpretowany jako średnia cena mieszkań w Polsce. W rzeczywistości jest to wskaźnik kosztu odtworzenia powierzchni mieszkalnej, czyli przybliżony koszt budowy metra kwadratowego.
Nie obejmuje on wielu elementów, które w praktyce mają ogromny wpływ na finalną cenę mieszkania.
Do ceny budowy deweloperzy doliczają m.in.:
- koszt zakupu działki
- marżę inwestora
- koszty finansowania inwestycji
- marketing i sprzedaż
- podatki oraz opłaty administracyjne
W dużych miastach sam koszt gruntu potrafi stanowić nawet 20–30 proc. ceny mieszkania.
Dlatego wskaźnik GUS należy traktować raczej jako dolną granicę opłacalności inwestycji budowlanych, a nie realną cenę, którą zapłaci kupujący.
Ceny mieszkań rosną z roku na rok
Dane GUS pokazują również wyraźny trend wzrostowy. W ciągu roku koszt budowy metra kwadratowego wzrósł o prawie 11 proc.
Cena metra kwadratowego według GUS w 2025 roku
| Rok | I kwartał | II kwartał | III kwartał | IV kwartał |
| 2025 | 7251 zł | 6973 zł | 7720 zł | 7933 zł |
| 2024 | 6722 zł | 6737 zł | 7362 zł | 7162 zł |
Rosnące koszty budowy przekładają się bezpośrednio na ceny oferowane przez deweloperów. Oznacza to, że mieszkania raczej nie będą tanieć, ponieważ budowa nowych inwestycji poniżej tych kosztów byłaby dla deweloperów nieopłacalna.
Rynek wtórny drożeje szybciej niż nowe mieszkania
Interesujący obraz rynku pokazują także dane dotyczące zmian cen w dłuższym okresie.
Od 2015 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły aż o 124,8 proc., podczas gdy na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 107,5 proc.
Powodów jest kilka:
- mieszkania z drugiej ręki często znajdują się w lepszych lokalizacjach
- są położone bliżej centrów miast
- mają rozwiniętą infrastrukturę wokół budynków
Nowe inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają natomiast na obrzeżach miast, gdzie ceny gruntów są niższe.
Gdzie ceny rosną najszybciej?
Dane z III kwartału 2025 roku pokazują, że dynamika wzrostów różni się w zależności od regionu.
Największe podwyżki odnotowano w:
- województwie kujawsko-pomorskim – wzrost o 2,1 proc. kwartał do kwartału
- województwie wielkopolskim – wzrost o 5,9 proc. rok do roku
- województwie lubelskim – wzrost o 5,6 proc. rok do roku
W województwie mazowieckim wzrosty były bardziej umiarkowane – około 0,6 proc. kwartalnie i 3,5 proc. rocznie.
Nie oznacza to jednak, że mieszkania w Warszawie są tańsze. Wręcz przeciwnie – ceny w stolicy są już tak wysokie, że kolejne wzrosty procentowo wydają się mniejsze.
Zderzenie statystyki z realnymi ofertami
Rzeczywiste ceny mieszkań w dużych miastach znacznie odbiegają od danych GUS.
Według analiz rynku nieruchomości średnie ceny ofertowe w 2026 roku wynoszą:
- Warszawa – około 18 tys. zł za metr kwadratowy
- Kraków – około 16–18 tys. zł za metr
- segment premium w dużych miastach – nawet 35 tys. zł za metr
Oznacza to, że w praktyce cena metra kwadratowego może być ponad dwa razy wyższa niż wskaźnik GUS.
Czy bardziej opłaca się wynajmować czy kupować?
Relacja między cenami mieszkań a kosztami najmu różni się w zależności od miasta.
Kraków
W Krakowie zakup mieszkania na kredyt często okazuje się droższy niż jego wynajem. Wysokie ceny nieruchomości oraz duży popyt inwestycyjny sprawiają, że rata kredytu za 50-metrowe mieszkanie może znacząco przewyższać miesięczny czynsz najmu.
Łódź
Sytuacja wygląda inaczej w Łodzi. Ceny mieszkań na rynku wtórnym często wynoszą 9–11 tys. zł za metr, co wciąż pozwala wielu osobom rozważać zakup zamiast wynajmu.
Prawo również wpływa na ceny mieszkań
Na wzrost cen wpływają także zmiany legislacyjne. Jedną z nich było wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Nowe przepisy zwiększyły bezpieczeństwo kupujących, ale jednocześnie podniosły koszty prowadzenia inwestycji przez deweloperów.
Na rynku wtórnym problemem pozostaje natomiast nieuregulowany stan prawny gruntów pod budynkami spółdzielczymi. W takich przypadkach często nie można założyć księgi wieczystej, co uniemożliwia zakup mieszkania na kredyt.
Efekt jest taki, że część takich lokali trafia wyłącznie do klientów gotówkowych i bywa sprzedawana taniej.
Czy mieszkania będą jeszcze droższe?
Eksperci rynku nieruchomości są zgodni, że w najbliższych latach ceny mieszkań będą w dużej mierze zależeć od:
- poziomu stóp procentowych
- dostępności kredytów hipotecznych
- kosztów budowy i materiałów
- popytu inwestycyjnego
Jeżeli koszty budowy będą nadal rosły, trudno spodziewać się znaczących spadków cen.
Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie w 2026 roku?
Osoby planujące zakup nieruchomości powinny brać pod uwagę nie tylko ceny ofertowe, ale również szerszy kontekst rynku.
Najważniejsze elementy to:
- lokalizacja i infrastruktura wokół budynku
- realna zdolność kredytowa
- różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym
- tempo wzrostu cen w danym regionie
Dane GUS mogą być pomocne w analizie rynku, ale nie pokazują pełnego obrazu. Realna cena mieszkania to wypadkowa wielu czynników – od kosztów budowy po lokalizację i aktualną sytuację gospodarczą.
